Lo studio del Geom. Lorenzo Tognolo amministra condomini a Loano e in provincia di Savona unendo la gestione amministrativa alla competenza tecnica sull'edificio: due aspetti che nella pratica condominiale sono inseparabili, perché le decisioni più impegnative riguardano quasi sempre facciate, coperture, impianti e strutture.
Un amministratore che conosce l'edificio
Nella maggior parte dei condomini le spese più rilevanti sono i lavori straordinari. Quando l'amministratore è anche un tecnico, alcune cose cambiano concretamente:
- lo stato dell'edificio viene osservato prima che il problema diventi urgente;
- i preventivi delle imprese sono confrontabili, perché redatti su un capitolato comune;
- l'assemblea riceve informazioni tecniche comprensibili prima di deliberare;
- l'avanzamento dei lavori e la contabilità di cantiere sono verificati direttamente;
- pratica edilizia, coordinamento della sicurezza e rapporti con le imprese restano coordinati.
Sono attività che un amministratore non tecnico deve necessariamente affidare all'esterno, con costi e tempi aggiuntivi per il condominio.
Cosa comprende il servizio
Gestione ordinaria
- Convocazione, conduzione e verbalizzazione delle assemblee
- Redazione del rendiconto consuntivo e del preventivo di gestione
- Riparto delle spese secondo le tabelle millesimali e i criteri di legge
- Gestione del conto corrente intestato al condominio
- Riscossione delle quote e gestione delle morosità
- Tenuta dei registri obbligatori: anagrafe condominiale, verbali, nomina e revoca, contabilità
- Rapporti con fornitori, imprese di manutenzione e utenze
- Rapporti con la Pubblica Amministrazione e con gli enti gestori
Adempimenti fiscali
- Ritenute sui corrispettivi per contratti di appalto e relativi versamenti
- Certificazioni ai percipienti e dichiarazioni annuali del condominio
- Comunicazioni per le detrazioni fiscali sugli interventi eseguiti sulle parti comuni
- Ripartizione delle spese detraibili tra i condòmini
Manutenzione e sicurezza dell'edificio
- Programmazione delle verifiche periodiche su impianti, ascensori e presidi antincendio
- Gestione dei contratti di manutenzione
- Gestione dei sinistri e rapporti con le compagnie assicurative
- Verifica della copertura assicurativa del fabbricato
Lavori straordinari
- Sopralluogo tecnico e valutazione preliminare dell'intervento
- Redazione del capitolato e del computo metrico estimativo
- Raccolta e confronto dei preventivi su base omogenea
- Presentazione del progetto in assemblea e supporto alla delibera
- Pratiche edilizie e nomina del coordinatore per la sicurezza
- Direzione lavori e contabilità di cantiere
- Rendicontazione finale ai condòmini
Tabelle millesimali
- Verifica delle tabelle esistenti e della loro coerenza con lo stato dei luoghi
- Redazione e revisione delle tabelle millesimali
- Aggiornamento a seguito di modifiche delle unità immobiliari
Come si svolge il passaggio di gestione
- Analisi preliminare. Esame della situazione contabile, dei contratti in essere, delle delibere pendenti e dello stato dell'edificio.
- Proposta all'assemblea. Presentazione dell'incarico con indicazione delle attività comprese, come previsto dalla normativa sulla nomina dell'amministratore.
- Subentro. Acquisizione della documentazione dal precedente amministratore, verifica dei saldi, dei registri e delle posizioni aperte.
- Messa in ordine. Aggiornamento dell'anagrafe condominiale, ricognizione delle scadenze tecniche e assicurative, riordino della contabilità.
- Gestione corrente. Attività ordinaria con comunicazioni periodiche ai condòmini e documentazione accessibile.
- Programmazione. Individuazione degli interventi prevedibili e loro pianificazione, per evitare che diventino emergenze.
Benefici concreti per il condominio
Conti leggibili. Il rendiconto viene predisposto in modo che un condòmino non contabile capisca da dove nasce la propria quota.
Assemblee che decidono. Documentazione inviata in anticipo, ordine del giorno formulato con precisione e verbali che riportano delibere applicabili senza interpretazioni successive.
Lavori impostati prima di essere votati. Capitolato, computo e confronto dei preventivi arrivano in assemblea già pronti, non dopo la delibera.
Manutenzione programmata. Le scadenze tecniche e le verifiche obbligatorie sono monitorate, riducendo gli interventi in emergenza.
Detrazioni gestite correttamente. Gli adempimenti che condizionano il beneficio fiscale dei condòmini vengono seguiti nei tempi previsti.
Un solo interlocutore. Gestione amministrativa, pratica edilizia, sicurezza in cantiere e direzione lavori fanno capo allo stesso studio.
Dove opera lo studio
Lo studio opera in tutta la Liguria, con sede a Loano e attività frequente nelle province di Savona e Imperia. Gli incarichi comprendono anche Pietra Ligure, Borghetto Santo Spirito, Ceriale, Albenga e Finale Ligure.
La prossimità conta più di quanto sembri: sopralluoghi rapidi, presenza in assemblea e verifiche in cantiere sono difficili da garantire a distanza.